優(yōu)秀設(shè)計(jì)師
對(duì)于“現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候還能買什么物業(yè)？”、“哪些物業(yè)未來(lái)能保值增值”、“資金有限該買什么物業(yè)？”這些問(wèn)題感興趣。筆者沿著這個(gè)思路，結(jié)合自身經(jīng)歷和教訓(xùn)，在這一篇說(shuō)說(shuō)對(duì)這些問(wèn)題的看法和建議。實(shí)際上，寫這些東西，也是對(duì)自己過(guò)去7、8年做的事情有個(gè)交代，給像我這樣的屌絲小人物一些啟發(fā)。
NO1：現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候還能買房嗎？
筆者2008年的時(shí)候，曾經(jīng)看空樓市，賣出物業(yè)。后來(lái)證明是極大的錯(cuò)誤。還好2009年3月樓市回暖之初，自己感覺情況不妙，空翻多又買了回來(lái)。不然，個(gè)人資產(chǎn)損失慘重。
我用自己親歷的錯(cuò)誤告訴大家：輕易看空樓市、一味觀望，是巨大的錯(cuò)誤。如果是自住買房，任何時(shí)候都可以買。因?yàn)槟愕那啻航?jīng)不起天長(zhǎng)地久的等待。也許在未來(lái)的某一年，房?jī)r(jià)不再上漲，開始下跌，而你已經(jīng)老了。
如果你是自住，但并不急著結(jié)婚生子，可以等待一下。這時(shí)候，你就可以考慮買進(jìn)的時(shí)點(diǎn)。
千萬(wàn)不要認(rèn)為房產(chǎn)沒有周期。在房?jī)r(jià)上升的這些年里，也出現(xiàn)過(guò)調(diào)整的年份。比如2005年、2008年、2010年。這幾次調(diào)整，除了2008年金融危機(jī)外，都是政府主動(dòng)出政策壓制。基本上每次都讓房?jī)r(jià)止?jié)q回調(diào)。如果能夠踩在節(jié)拍上，等房?jī)r(jià)回調(diào)的時(shí)候買進(jìn)，就能夠創(chuàng)造更高的投資回報(bào)率。
如果是投資，我不認(rèn)為現(xiàn)在是很好的時(shí)點(diǎn)。雪球網(wǎng)友大部分都是價(jià)值投資的信徒，人棄我取，才是最佳投資策略。如果只是買進(jìn)，希望有人在更好地價(jià)位接盤，那就需要時(shí)間去消化成本。不過(guò)，部分品種的物業(yè)依然有投資價(jià)值。比如市中心的豪宅、別墅物業(yè)、學(xué)區(qū)房，宜漲難跌，保值增值的前景依然看好。
NO2：那些物業(yè)未來(lái)能保值增值？
如上所說(shuō)，市中心豪宅、別墅、學(xué)區(qū)房未來(lái)依然堅(jiān)挺。對(duì)于手頭資金不差錢的人來(lái)說(shuō)，這類物業(yè)是最好的投資。
這個(gè)其實(shí)道理也很簡(jiǎn)單。別墅、豪宅這類物業(yè)跟剛需沒關(guān)系，就是有錢人的游戲。有錢人關(guān)心的是生活品質(zhì)、面子、圈子，所以在他們之間轉(zhuǎn)手的房屋，價(jià)值肯定高高在上。未來(lái)這類物業(yè)會(huì)跟剛需盤拉開價(jià)格差距。
學(xué)區(qū)房則是中國(guó)特色。在美國(guó)，租房也可以上轄區(qū)學(xué)校。而國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源極其有限，買房才能入戶，入戶才能在學(xué)區(qū)上學(xué)。筆者就遇到過(guò)為了孩子上學(xué)，賣掉三套房買筆者學(xué)區(qū)房的家庭買主。
優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的房屋，幾乎是現(xiàn)在每個(gè)家庭的剛需。在同一區(qū)域，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格可以比非學(xué)區(qū)房高出30%，甚至50%或更高。
NO3：哪些物業(yè)不能買？
商鋪、寫字樓、酒店式公寓則是筆者最不推薦買的物業(yè)。不推薦并不意味著它們會(huì)下跌，只是說(shuō)相對(duì)而言，投資回報(bào)不高。
先說(shuō)說(shuō)商鋪
筆者前不久在小區(qū)樓下轉(zhuǎn)悠，跟中介聊樓下商鋪的租金，這些臨街商鋪是小區(qū)配套商鋪，6米挑高，最小57平米的商鋪，年租金十幾萬(wàn)，100平米的租金二十幾萬(wàn)，按照方式開發(fā)商銷售均價(jià)7.2萬(wàn)/平米，57平米年租金15萬(wàn)估計(jì)，忽略稅費(fèi)，年投資回報(bào)大概只有可憐的3.6%，還不如長(zhǎng)期國(guó)債。從投資回報(bào)來(lái)講，像南京這樣的房?jī)r(jià)最貴的二線城市，已經(jīng)不適合投資商鋪。
當(dāng)然，商鋪有幾種類型，一種是如上所述小區(qū)的配套商鋪，一種是商業(yè)綜合體的商鋪，還有一種是老城區(qū)的住家店。不同的選擇回報(bào)也不一樣，個(gè)人覺得跟著專業(yè)KFS的商業(yè)綜合體投資回報(bào)會(huì)好一些。
寫字樓
寫字樓物業(yè)交易稅費(fèi)太高，租金也得看地段，個(gè)人投資者就別湊熱鬧買啦！
酒店式公寓
酒店式公寓就有意思了，市面上有40年、50年、65年、70年的土地性質(zhì)的公寓。筆者覺得，只有70年的酒店式公寓可以選選。其他年限的公寓直接PASS。
首先，40年、50年產(chǎn)權(quán)的都是商業(yè)用地，開發(fā)商少交了稅，還把它做成住宅項(xiàng)目來(lái)開發(fā)，實(shí)在可惡。美其名曰：不限購(gòu)不限貸。實(shí)際上就是告訴你：我們是商業(yè)住宅，不能落戶，不能公積金貸款，快來(lái)買啊！
40年、50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)住宅，不能落戶，不能公積金貸款，商住水電。國(guó)家調(diào)控政策調(diào)控的是住宅市場(chǎng)，商業(yè)這塊壓根沒關(guān)系。投資者買這類物業(yè)沒有任何意義。
65年產(chǎn)權(quán)的公寓，可以落戶，是民用水電，打的是政策擦邊球，但萬(wàn)一哪一天政府一拍腦袋，取消了65年的落戶權(quán)，那就糗大了。所以也不建議買來(lái)居住。
70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓待遇跟住宅是一樣的。但是酒店式公寓這類物業(yè)的特征就決定了：1、它是過(guò)渡物業(yè)，以后家庭成員多了肯定要換房 2、它一般用于投資出租，房?jī)r(jià)上漲空間有限。
酒店式公寓的投資回報(bào)大大低于住宅。舉南京市中心朗詩(shī)熙園的例子，2003年底開盤的時(shí)候，酒店式公寓精裝修8000多，比毛坯住宅高出1000多，現(xiàn)在住宅二手報(bào)價(jià)在2.8~3.2萬(wàn)，而酒店式公寓報(bào)價(jià)大概在2~2.3萬(wàn)，加上住宅基本都是大戶型，無(wú)論從投資金額還是回報(bào)倍數(shù)，酒店式公寓都完敗。
風(fēng)水不好或有瑕疵的房子
筆者之前說(shuō)過(guò)，曾經(jīng)在拍賣行拍過(guò)有瑕疵的房子。雖然物業(yè)4年多后兩證辦好，價(jià)格增長(zhǎng)了一倍，但持有這類物業(yè)內(nèi)心的煎熬則大很多。但實(shí)際上這幾年周邊的物業(yè)也差不多上漲了一倍。很多稀缺資源的樓盤，上漲幅度更大。
筆者用殘酷的事實(shí)告訴各位：有瑕疵的房子盡量不要買。樓市不是股市，股價(jià)可以望風(fēng)而動(dòng)，一個(gè)消息股價(jià)就暴漲，不管這個(gè)消息最后能不能達(dá)成。樓市是實(shí)體，很多事情并不是自己能決定的，需要各方協(xié)調(diào)。對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，這種風(fēng)險(xiǎn)太大。因?yàn)檫@種有瑕疵、有硬傷的房子很難沽售，即便沽售出去，價(jià)格也大打折扣。
風(fēng)水也很關(guān)鍵。筆者有段時(shí)間著迷于研究易經(jīng)，經(jīng)常去銀行、樓盤聽風(fēng)水講座。所以看風(fēng)水也是我買樓時(shí)特別在意的。比如買樓不要買高架盤，就是說(shuō)的聲煞，噪音對(duì)人身心的影響；再比如進(jìn)門不能看到廁所，因?yàn)閹形蹪嶂畾猓枚弥瑫?huì)影響到你的心境。
實(shí)際上，易經(jīng)、風(fēng)水也不完全是迷信，而是在講述人與自然和諧相處的道理。尊重自然、順應(yīng)自然，人的身心自然也舒服。如果環(huán)境糟糕，自然對(duì)人的心境有影響，對(duì)事業(yè)發(fā)展、家庭生活、財(cái)運(yùn)都有影響。筆者觀察過(guò)網(wǎng)上公開的巴菲特的辦公室，雖然簡(jiǎn)樸，但風(fēng)水極佳。筆者的書房也參考了巴老的書房設(shè)計(jì)。
PS：
順便說(shuō)一句，《易經(jīng)》實(shí)際上有兩個(gè)分支，一個(gè)分支是算命，一個(gè)分支是哲學(xué)。我更喜歡哲學(xué)。《易經(jīng)》其實(shí)早就講明白了股市的道理：熊市末期，潛龍，勿用；跌不動(dòng)了，開始空轉(zhuǎn)多，見龍?jiān)谔铮姶笕耍皇袌?chǎng)人氣重新聚集，或躍在淵；市場(chǎng)躁動(dòng)活躍，沖到6000點(diǎn)，飛龍?jiān)谔欤姶笕恕Ｊ袌?chǎng)進(jìn)入最后的瘋狂，則亢龍有悔，熊市將近。
所以低買高賣，學(xué)會(huì)在什么時(shí)間買，什么時(shí)間賣，才是投資的學(xué)問(wèn)。
NO4：資金有限能買什么物業(yè)？
住宅，住宅，還是住宅。但是資金有限的投資人，最好選擇如下類別的住宅：
類型一：度假物業(yè)
大前研一在《M型社會(huì)》里講過(guò)，日本城市越來(lái)越多的家庭在市中心租房子上班，周末開車去自己郊區(qū)的大房子度周末。這樣可以節(jié)省不少的開支成本，生活也會(huì)非常愉快。
筆者很認(rèn)同這樣的觀點(diǎn)。考慮到中國(guó)的國(guó)情，我更建議已經(jīng)在市區(qū)有套小房子的人，選擇在遠(yuǎn)郊買套大房子，物業(yè)類型最好是低密度的花園洋房，成本比別墅低不少，舒適度也不差。平時(shí)在市中心上班，周末了一家人放松心情去度假。
說(shuō)白了，投資物業(yè)，實(shí)際上就是投資未來(lái)人們的生活居住方式。
類型二：科技附加值物業(yè)
這類物業(yè)做得最好的在南京，是朗詩(shī)置業(yè)。筆者的朋友，只要買了朗詩(shī)的，都成為了朗詩(shī)的忠實(shí)粉絲，在各個(gè)社交場(chǎng)合宣傳朗詩(shī)。這就是強(qiáng)大的口碑效應(yīng)。
在南京同一地段，朗詩(shī)的物業(yè)必然要比其他物業(yè)賣得貴一點(diǎn)。貴在哪里？就是它的科技附加值，使它實(shí)現(xiàn)了差異化競(jìng)爭(zhēng)。這些附加值讓人的居住舒適度更高，感覺更好。據(jù)說(shuō)朗詩(shī)的新風(fēng)系統(tǒng)的管道，整個(gè)樓都是連成一體的，一個(gè)地方破損就得全部更換。曾經(jīng)就有朗詩(shī)業(yè)主裝修一不小心，把管道弄破了一個(gè)口子。結(jié)果賠了幾萬(wàn)塊更新管道。
所以筆者建議，放棄地段的束縛，投資這類物業(yè)。因?yàn)樵谑兄行模@類科技附加值的物業(yè)價(jià)格高高在上，你買不起，但如果在相對(duì)遠(yuǎn)的地段，這類物業(yè)的總價(jià)相對(duì)要低，隨著未來(lái)城市交通軌道化，地段這一問(wèn)題會(huì)逐漸弱化，這類物業(yè)將持續(xù)受到市場(chǎng)追捧。
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